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面积建设-为何康巴什的房价在鄂尔多斯的房价大起大落中基本保持了平稳

人工降雨引发暴雨

煤炭經濟仍然是鄂爾多斯的重要經濟支柱。去年,鄂爾多斯的煤炭產銷量分別達到6.16億噸和6.64億噸。但鄂爾多斯煤炭產業現在面臨的任務是轉型升級。為此,鄂爾多斯聘請了國家權威研究機構,科學編製經濟高質量發展研究報告、現代能源經濟示範區規劃、現代煤化工產業示範區總體規劃,在煤炭深加工方面進行布局,今年新開工5個清潔煤電項目。

有人成功抄底就整個鄂爾多斯來說,房價經過了一個猛漲到猛降再到回升的過程,這一點在東勝區表現得更為明顯。

東勝區的市民中心位於該區較中心的位置。記者在這裏遇到一位正在晨跑的市民,她告訴第一財經記者,2016年,她在附近買了一套房,當時的價格是每平方米3500元,現在可以賣到6000元。她覺得自己是買在了低點。

「2016年及2017年,鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬平方米和511萬平方米,而2014年和2015年兩年合計消化的存量商品房面積僅588萬平方米,不及2016年一年。」鄂爾多斯政府工作報告中的數據顯示。

清潔的空氣、高端的教育資源及醫療資源等支撐起了康巴什區的房價。這也意味着鄂爾多斯(樓盤)這個煤炭城市的轉型

鄂爾多斯當地官員也不否認城市建設的超前規劃。

李攻在北大和清華,來自鄂爾多斯的同學不愁找不到老鄉。

當記者問及來康巴什買房的「是否公務員多,因為鄂爾多斯市政府早就從東勝區搬到了康巴什」時,這位工作人員聽成了「公園多」,她說:康巴什本身就是一個花園城市,談不上「公園多」。

2016年3月,鄂爾多斯市下發了《房地產市場平穩健康發展的實施意見》,其中的一個重要方面就是去庫存。

「不建議來投資房產」與前幾年來康巴什時相比,街道上的車明顯增多了。當時記者在康巴什看到的景象是,視野可及的範圍內,好幾個紅綠燈沒有一輛車。現在,在紅綠燈路口要排個小隊了。穿越馬路的行人,也需要左右張望一下。

今年鄂爾多斯的政府工作報告稱,堅持把化解政府債務、防範金融風險與服務實體經濟結合起來,防範化解重大風險作為工作的重要方向。而2018年共計化債471億元,完成年度化債任務的117%。

日前,第一財經記者在內蒙古自治區鄂爾多斯市康巴什新區問一位的士司機,為何康巴什的房價在鄂爾多斯的房價大起大落中基本保持了平穩,他說:你應該去鄂爾多斯一中看看。今年鄂爾多斯一中的高考成績是,有32位同學考取了北大和清華,有5位同學被香港知名大學錄取。

房價回升的一個重要原因是供應量的減少。根據鄂爾多斯市發佈的年度社會經濟發展情況公報,2009年,該市房屋竣工面積396.6萬平方米,2017年房屋竣工面積44.9萬平方米。

「周圍地區有些人的孩子現在上初中甚至小學,就趕來康巴什買房子,目的是為了將來可能有機會上一個好的高中。如果說投資的話,這也算投資吧。」

她認為,在2016年前後,東勝區的房價到達了低點,隨後開始回升,現在已經回升到2010年前後的水平了。

這次採訪給記者的感受是,曾經被稱為「鬼城」的康巴什正在復活並逐步增強活力。

房地產去庫存與鄂爾多斯的轉型

「如果你買房以投資為目的的話,建議你不要再來了。投資的目的是為了收益,是要在低點進高點出的。現在康巴什的房價處在高點,不再具備投資價值。」她說,「即使你有閑錢,也不建議你放在這裏了。房價有可能漲,但漲的幅度應該不大了。」

嚴格房地產開發土地供應管理被列為第一條。「意見」中說:建立房地產去庫存與房地產開發建設用地挂鉤制度,房地產去庫存工作未完成的旗區,從嚴控制房地產開發建設用地供應,中心城區範圍內各經濟開發區(園區)不再供應商品住房用地。這應該就是上述工作人員說拿地不易的原因。

截至目前,鄂爾多斯市已經消化房地產庫存1635萬平方米,房地產市場「量價平穩」。日前,在內蒙古自治區慶祝中華人民共和國成立70周年鄂爾多斯市專場新聞發佈會上,鄂爾多斯相關領導這樣說。

另有當地人士告訴記者,康巴什的醫療條件很強,連包頭(樓盤)市的病人都選擇到康巴什來治療。這也說明當時康巴什的建設是高點起步的。

但其後鄂爾多斯的房價就出現了斷崖式下滑。對其中的原因,鄂爾多斯的一位人士有這樣一段分析:當初有大量新聞報道鄂爾多斯的房子有投資價值,三千元一平方米,吸引了很多人包括鄰近省份的來考察。之後覺得環境不錯,就選擇來這裏買房。當買房的人越來越多,房產商就逐步漲價,越漲價讓等着買房的人越着急,就造成越買越漲、越漲越買這麼一個局面。但正因鄂爾多斯當初擴建速度過快,房源一下增加很多,所以房價暴跌厲害。這就好像飯館,你看着裏面好多人,你也會進去吃飯。要是一個人都沒有,你會懷疑這飯館有問題。

即使在東勝區市民中心附近,記者也看到多處的爛尾開發項目。出了鄂爾多斯伊金霍洛機場就是一片開發區,這裏的道路以經緯命名,記者看到,最多到了緯18路,並且這些建築很多看不到施工的跡象。這個「庫存」恐怕更難消化。

難以想象,這是一個15年前才開始建設的城市,一度因房產閑置和入住人口少,被描述為「鬼城」。如今的康巴什越來越有活力和人氣。其實,是清潔的空氣、高端的教育資源及醫療資源等支撐起了康巴什區的房價。這也意味着鄂爾多斯這個煤炭城市的轉型。

繼續改變「一煤獨大」的狀況,也是鄂爾多斯發展的重要方向。在2010年前後,鄂爾多斯的煤炭產業佔到了GDP的75%,這幾年經過逐步化解轉型,該市非煤產業增加值佔到規模以上工業增加值的50%,2018年,非煤產業投資占工業總投資的77.1%。同時,近年來,鄂爾多斯累計退出煤炭產能1335萬噸。

那時的房價飆升是因為煤炭經濟,從2006年起,在煤炭產業帶來的資金支撐下,鄂爾多斯房地產業開始爆發,房價在一兩年的時間里從每平方米1500元飆漲至5000~6000元,上萬元的樓盤也不鮮見,一房難求是當時的普遍現象。2010年,是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份。

記者注意到,雖然鄂爾多斯的房價回升,但矛盾仍未解決。拿房地產施工面積來說,根據上述公報,2010年,該市房地產開發施工面積為4122.4萬平方米,其後的數年間,竣工面積加起來不超過1300萬平方米。這中間存在近3000萬平方米的差距。

正是因為綜合因素的影響,康巴什周邊的人也到這裏買房。與2016年前後最低谷的時候相比,康巴什房子的均價每平方米漲了兩三千塊錢。這位工作人員所在的樓盤二手房賣到8000到1萬元,當時則在6000元左右。

在與這位工作人員的交談中記者了解到,康巴什區居住人口呈現兩極分化。一是年輕人多,二是老年人多。老年人是看中了這裏的環境。

鄂爾多斯市第一中學就位於康巴什新區鄂爾多斯大街上。

記者來到成吉思汗廣場西邊的一個售樓處,售樓大廳里只有一個正在打電話的工作人員。外面在飄雨,大廳沒有開燈,比較昏暗,她以為記者是來看盤的,直說這裏的樓已經售罄。「你是來拿地的嗎?現在的地可不好拿。」

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