中骏集团短期债务占总债务的比例为22.7%-苗木新闻
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销售贷款-中骏集团短期债务占总债务的比例为22.7%

王思聪新增投资

截至2019年6月30日止,中駿集團的土地儲備可規劃建築面積為1632萬平方米。若保持目前合同銷售額的增長速度,則當前土儲可滿足未來2-3年的發展需求。但從土地儲備的質量來看,卻有一定瑕疵。中駿集團與合營及聯營公司所拿的地中,12.4%位於一線城市,65.3%位於二線城市,22.3%位於三、四線城市。

智通財經APP發現,2019年上半年,中駿集團與合營及聯營公司的合同銷售金額為370.28億元,同比增長77.9%,合同銷售面積約297萬平方米,同比增長80.3%。

三四線土儲或將壓縮利潤由於政策對房地產行業的收緊,上市房企回款壓力大增,導致房地產企業只能對部分商品房降價處理,或是減少拿地,以達到降低公司運營槓桿的目的。而在房企減少拿地之後,土地市場也開始出現了流拍現象。面對嚴峻的行業形勢,中駿集團自2018年三季度起便停止買地。

而此次新增土地的總成本約240.34億元(中駿集團應占土地成本為144.38億元),地上可建總面積約527萬平方米,平均土地成本約每平方米4560元人民幣,與2018年的4327元相比,提升5.38%。平均土地成本的上升,主要是因為所拿地中,二線土儲的比例上升。

據智通財經APP了解,2019年上半年時,該公司的銷售及營銷開支為2.31億元,同比增長近70%,且行政費用由去年同期的4.25億提升至6.29億元,同比增長48%。受兩費大幅增長的影響,中駿集團在收入同比增長11%的情況下,歸母凈利潤卻同比大跌32%,使股價承壓。由此看來,中駿集團快速去化的背後,付出的代價也不小。

從城市級別上看,中駿集團繼續加大二線、強三線城市的推盤,所銷售的合同金額中,仍以二線、三四線城市為主,且所佔比例與2018年時相近。且二線,及三四線城市的銷售額同比增長98.1%及65.4%,銷售速度較快。

2019年上半年時,中駿集團的毛利率為28.9%,較2018年同期下滑3.4個百分點。毛利率下滑的主要原因,便是限價政策導致中駿集團項目平均銷售單價有所降低。

2019年上半年,中駿集團一共進行過三輪融資,合計融資額度為13.5億美元,所得款項的大部分用於贖回2020年7月到期的10%優先票據。但細看該三輪融資能發現,利率相對較高,2019年1月份時的2年期5億美元融資利率高達8.75%,剩餘兩次融資利率均超7%。受此影響,與去年同期相比,中駿集團的平均融資成本從6.4%提升至6.7%,平均融資成本繼續上移。作為中小型民營房地產企業,中駿集團在融資上並不佔優。

股價大漲的背後,是中駿集團合同銷售額的快速增長。但由於逆勢拿地、以及去化速度的加快,中駿集團融資能力弱的短板逐漸凸顯,短期債務壓力雖緩解,但卻加大了中期風險。本文將從拿地能力、去化能力、融資能力三大房企核心能力對中駿集團進行剖析。

2019年初,由於剛需的釋放,房企迎來了一波「小陽春」。但4月19日時,政治局會議再次強調「住房不炒」的樓市主基調,導致內房股紛紛回調。

7月30日時,政治局會議明確表態,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。受此消息影響,內房股再次回調。

兩次回調之後,內房股年迄今漲幅僅有0.65%,整體跑輸恒生指數。不過,在這樣嚴峻的行業環境中,仍有部分房企走出了自己的「風格」,中駿集團(01966)便是其中之一。截至9月20日收盤,該股年迄今漲幅48.66%,位列內房股漲幅排行榜第五位。

相比拿地能力和去化能力,融資能力的不足或許是中駿集團的最大短板。

兩費大漲支撐加速去化在逆勢拿地的同時,中駿集團以「加速去化,回籠資金」為目標,實現了合同銷售額的快速增長。

整體來看,中駿集團目前保持了較高的去化速度,合同銷售額快速增長,且重回土地市場后,土儲資源得到補充,在當前去化速度下,可滿足未來2-3年的發展需要。土儲的增加以及合同銷售額的快速增長是中駿集團今年以來股份上漲的支撐。

圖:中駿集團上半年銷售的具體城市分布圖

事實上,中駿集團在2019年上半年頗有逆周期發展的意思,在融資市場並未明顯寬鬆的情況下,中駿集團重回土地市場,並加快商品去化,導致公司的整體資產負債率有所提升。但逆周期發展對管理層關於宏觀經濟的認識有較高要求,若市場如預期中轉折,房地產企業以時間換空間的做法將取得明顯效果;但若預期判斷失誤,債務問題將接踵而至。

不過,以時間換空間的方式並未解決根本性問題,雖然短期的債務危機得到緩解,但債務並未消失,反而加大了中期的還款壓力。智通財經APP發現,截至2019年6月30日,中駿集團的總貸款額度為403.55億元,較2018年底增長超20%。

圖:中駿集團上半年銷售面積的城市級別分布圖

事實上,中駿集團股價在年內錄得超過40%的漲幅與合同銷售額的快速增長有很大關係,畢竟合同銷售額代表着房企未來兩年內的收入成長。不過,合同銷售額快速增長的背後,當期的業績卻受到了較大影響。

雖然通過年初的拿地,中駿集團土儲在二線城市所佔的比例有所上升,但三、四線城市所佔比例仍超20%。從目前情況來看,過分透支的三、四線城市房價已有一定程度的回調。在住房不炒的主基調下,三、四線城市房價預計將繼續面臨調整壓力,而中駿集團該部分土地儲備或有壓縮公司利潤的可能。

從項目上看,上半年時,中駿集團與合營及聯營公司新推出20個項目,期內在售的項目超過100個。該等項目分佈在32個城市,其中,北京、重慶的合同銷售額佔比較高,分別為11%、14%,其他城市均未超10%。

不過,為豐富土地儲備維持公司發展,2018年12月至2019年2月時,中駿集團重返土地市場,連續三個月購買土地。智通財經APP發現,2019年上半年時,中駿集團與合營及聯營公司新買入了分佈在19個城市的27個項目,涉及的城市包括北京、天津、重慶、杭州、濟南、南昌、佛山及昆明等。

上半年進行了兩輪融資后,中駿集團的資產負債率有所上升,從2018年底時的78.9%上升至80.39%。但資產結構有所優化,以時間換空間,成功延長了債務年限。截至2019年6月30日止,中駿集團短期債務佔總債務的比例為22.7%,短期債務占現金及銀行存款結餘的比例為39%。由此可見,短期之內,中駿集團的資金流動有一定保障。

由於第二年的需還貸款額度增長如此之快,中駿集團在2020-2021年間的資金流動壓力也將大幅提升。值得注意的是,若中駿集團維持當前的去化速度,目前的土地儲備也只能維持2-3年,因此,2020-2021年時,土地儲備的緊迫性和大額貸款的償還將使公司壓力大增。到時,中駿集團將要在保發展還是保槓桿之間作出選擇,但不管選擇哪一個,若到時的融資成本未能下降,公司的資金流動將會惡化,業績不確定性增強。

但融資能力弱是公司的一大短板,雖然通過資產結構優化,短期內債務壓力得到緩解,但債務問題只是將時間推遲,第二年需還貸款額度已大幅飆升,變相提高了公司到時對低融資的渴求,而低融資的市場環境能否形成仍有較大的不確定性,這也將最大程度的壓縮公司估值。

第二年需還貸款額度同比大增超120%

其中,銀行及其他貸款在第二年需償還的貸款額度為60.62億,同比增長103.63%。且第二年需償還的優先票據及境內債券額度為132.35億元,同比增長128.5%。即第二年需償還的總借款為192.97億元,同比增長超120%。

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