居民个人转让住宅仍将免征土地增值税-澄海新闻
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内容制定-居民个人转让住宅仍将免征土地增值税

姚明拒绝特殊待遇

《徵求意見稿》沒有對此作出規定,僅從理論上來說,全國人大常委會通過法律后,個人轉讓住宅也應在徵稅範圍。但財政部在公布徵求意見稿的「立法說明」里強調:「宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變」。如果對個人轉讓住宅徵收土地增值稅,就大大提高了居民個人的稅負水平,與立法原意不符。

順便說一下,《暫行條例》出台的背景,是為了抑制1993年以海南、北海為代表的房地產過熱。那時過熱的一大表現是炒地,一塊地皮未做任何投資,轉手多輪就漲了十幾倍。《暫行條例》僅用不到半年時間就完成了制定、通過的程序,就是跟當時的這個背景密切相關。財政部也很快制定了實施細則,當時一批香港地產商還到財政部進行了座談。沒想到,這個「暫行」條例一實施就是20多年。

財政部制定的《土地增值稅暫行條例實施細則》對個人轉讓住宅徵收土地增值稅最初是分三種,居住滿5年以上免征,3-5年征一半,3年以下全征。但在實際執行過程中,基本沒對個人徵收。

《土地增值稅法(徵求意見稿)》(以下簡稱《徵求意見稿》)正在向社會公開徵求意見。截止時間是8月15日。據報道,此前4-5月是在內部徵求意見。

《徵求意見稿》基本是將1994年1月1日起施行的《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)核心內容平移過來,並仍實行四級超率累進稅率。從條例上升為法律,是為了落實2020年稅收法定原則,並健全地方稅體系改革。

2008年四季度,國家出台了一系列鼓勵住房消費的措施,其中就包括當年10月份《財政部國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號),明確規定:「對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。」這一免征規定沿用至今。

有人嚇唬說,條例上升為法律后,房企的土地增值稅負擔會加重。這是不負責任的亂講。房企徵稅內容和稅率都沒變,征管方式方面,雖然《徵求意見稿》此次明確規定了先預繳后清算的制度,但《暫行條例》過去在實施過程中,大部分地區實際也是實行預繳再清算的方式。就目前公布的法律內容而言,房企沒啥可擔憂的。

對集體土地入市的增值收益調節分配,採取的是臨時過渡辦法,試點地區徵收一種「土地增值收益調節金」。這次《徵求意見稿》將集體房地產納入了徵稅範圍,但取消了土地增值收益調節金,使立法前後集體房地產負擔總體穩定。

《徵求意見稿》有些優惠政策做了調整。比如,建造增值率低於20%的保障性住房免稅;將建造增值率低於20%的普通住宅免稅的規定授權給了省級政府等。

前面說了,當年出台土地增值稅的初衷是抑制房地產過熱,主要的徵稅對象(納稅人)是企業,尤其是房地產開發企業。房企貢獻了土地增值稅的主要稅源。比如,2018年碧桂園土地增值稅約為139億元,萬科約為196億元。

聲稱法律通過後土地增值稅將拉高房價的說法更是無稽之談。不值得一駁。

土地增值稅上升為法律,不僅企業關注,個人也關心。

跟《暫行條例》相比,《徵求意見稿》也有一些新內容。最重要的,就是將集體房地產納入徵稅範圍。也就是,出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建築物及其附着物,需要繳納土地增值稅。

這是不是增加稅負?不是,實際上是另一種「平移」。2014年,中辦、國辦發文明確要求建立集體經營性建設用地入市制度。2015年以來,全國33個試點地區開展了農村土地徵收、集體建設用地入市、宅基地制度改革三項改革試點,允許集體建設用地入市和轉讓,實行與國有建設用地同等入市、同權同價。

我個人認為,居民個人轉讓住宅仍將免征土地增值稅。怎麼體現?法律通過後,國務院或者財政部按慣例應該會制定一個實施條例或實施細則(省級政府也會制定實施條例),再對此作出免征的明確規定。因此,居民個人大可放心,不要聽信那些聳人聽聞的傳言。

過往多年,隨着房地產市場的迅猛發展,土地增值稅逐漸成為一個大稅源。根據財政部公布的數據,2018年土地增值稅收入僅略低於契稅(5730億元),達到5642億元,同比增長14.9%。2019年1-6月,土地增值稅3565億元,高於契稅收入,同比增長10.3%,是土地和房地產相關的稅收中增幅最高的稅種。

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